建材與房價的裙帶關係建築原物料價格最近飆漲得厲害，鋼筋每噸價格一年漲了一萬元，預售市場最近也在建商反應成本市場最近也在建商反應成本的理由推動下「漲」聲不斷。兩者是裙與帶，建材漲一些，房子就要貴一些。聽起來有道理，其中有沒有弔詭呢？ 除了建材之外，支撐豪宅價位的因素還包括地段、品牌和與國際城市的比價效應等，價格上漲與建材原物料上漲的關連度較低。圖為每坪飆上百萬元的「宏21世紀房屋仲介盛帝寶」。 建材等原物料價格飆漲這件事，最近讓營造業和建築業老闆一個頭兩個大，為了分散成本提高的壓力，今年329檔開跑前一星期，全省不少建案陸續都把售價調漲了10%至20%，讓不少消費者徒呼負負。 建商認為成本增加，售價調漲，本來就是天經地義的事，然而從消費者的觀點看，這些年都會區房價飆高，建商一定個個口袋賺飽飽，才漲個鋼筋水泥砂石，就要把成本轉嫁出來，是不是有道理？ 由小型辦公室於中國大陸管制砂石出口到台灣，加上運價調漲，砂石價格因而大漲。 鋼筋砂石齊漲 營業成本飆高 分析這件事合不合理之前，我們應該先來看看預售屋和新成屋的價格結構。房價由成本加利潤組合而成，成本又包括土地成本、營建成本、建築師設計費、銷售成本（廣告企劃費）、管理費、稅捐等，其中土地成本約佔建造成本五成，營建成本約佔四成，是影響房價兩大變動因素。 這些年台北市和台中市房價飆漲，建商搶地拉高買屋網地價是主因，而鋼筋等原物料飛漲，兩年來也開始直接帶動營建成本上升。 以近幾個月價格漲得令業者傻眼的鋼筋為例，2002年時每噸鋼筋約7800元，2006年每噸價格約1萬5千元。平穩一陣子後，2007年7月又起漲，年底飆破2萬元大關，但漲勢不止，今年3月一噸鋼筋已經一口氣飆漲達3萬元，且漲勢仍未停歇。 再看另一個價格浮動較大的原物料─砂石，由於2006年起中國大陸禁止天然砂對台出口，加上船舶運輸成本上升，2005年每立代償方米600元左右，2008年已經漲至1700元上下。 潤泰創新研發的一筆箍，是節省成本的新工法。 每坪造價拉高 新案不敢訂價 鋼價上揚，受影響最大的是營建成本中的結構體工程成本。營建成本通常區分基礎工程、裝修工程、機電工程等，結構體工程是基礎工程要項，通常可佔營建成本20%-30%，是佔比最大的項目，由於結構體工程中，鋼筋、模板和混凝土用量都很大，且一般廠商與上游鋼廠二個月訂一次膠原蛋白約，鋼價上漲對推升營建成本，作用力將很明顯，估計從每噸2萬元飆升至3萬元時，反應在房屋每坪工程造價上的成本大約是4千元。 目前台北縣一般鋼筋混凝土大樓每坪造價已經從去年的6萬6千元漲到6萬8千元，台北市一般大樓造價也已漲到8萬元以上，豪宅因為基礎建築及裝修建材等級更高檔，造價超過20萬元的也不少。建材漲，房價也該漲，但目前成本拉高的是土地和基礎工程建材，裝修建材和人工漲幅還不大，所以房價要漲得房屋買賣合理，過度拉抬就說不過去了。 預售屋賣的是「未來的房價」，必須精細考量建材原物料價格上揚的因素，建商才不會血本無歸，這也是為什麼最近預售個案紛紛漲調價格的考量。 不過除了有條件炒作話題，競相喊價的台北市與台中市七期重劃區豪宅外，興建一般住宅的建商在營建成本上揚，房價不能喊得過高的情況下，還是感受不小的經營壓力。 現在有許多準備推出的新建案遲遲不敢訂價，就是考量到建材價格難以掌握。 替代建買屋材上場 注意權益保障 然而不行動也不是辦法，不少業者開始絞盡腦汁調整工法或建材，以便因應利潤縮水的預期。鋼價上漲，業者就利用一筆箍及鋼筋網等新工法，節省成本與時間；由於水泥和砂石漲價，砌磚造價從每立方公尺800元上漲到1300元，使用輕質混凝土砌造隔間牆逐漸流行。類似的替代工法及建材不勝枚舉。 但輕隔間隔音較差，如果搭配傳統夾板，廁所容易出現白華，而部分新工法和新建材多少還有實驗性質，我們寧辦公室出租可相信那些是好東西，但也要有承擔使用風險的心理準備。 如果建商考量建材成本，因而調整建材內容，合約書及當時的銷售資料都要保存下來，以便向建商爭取利益。 （資料來源︰行政院主計處、信義房屋） 營建工程物價指數及信義房價指數 信義不動產研究室研究員李健銘分析，營建指數與房價指數有連動關係，營建指數為領先指標，合理情況下會先帶動預售房價，成屋價格也會受其遞延效應影響緩步關鍵字排名上揚，可從2002年之後的對比關係看出端倪。2002年之前由於建商搶建，房價受市場餘屋太多等因素壓抑，對比關係較不明顯。 擔心利潤因成本飆高而降低，建商可能調整建材選配內容，購屋人應睜大眼睛，保障自己的權益。
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